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案例解析

通过中介购买房产,签订合同后"跳单",是违约行为吗?

来源:海南律师时间:2021-03-10 13:19:31

  基本案情

  高某某(购房人)与王某某(卖房人)在某中介公司居间下签订《房屋买卖合同》,合同约定签订本合同后视居间成功,居间方合法收取总房价的2%作为佣金,卖房人与购房人各承担1%。

  合同签订后,高某某与王某某在未与该中介公司协商解除合同的情况下,又找了另一家中介公司完成交易,故第一家中介公司分别起诉高某某和王某某要求其支付中介费并承担违约责任。

  法院裁判

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。中介公司作为居间方,已促成双方签订合同,高某某、王某某无故“跳单”已构成违约,理应依据合同约定向中介公司支付中介费并承担违约责任。

  审理中,经法院调解,高某某与中介公司达成调解协议,王某某未到庭,法院缺席审理后依法判令王某某按照合同约定向中介公司支付中介费并承担违约责任。

  海南律师分析

  对于购买二手房中介服务合同纠纷案件中“跳单”是否构成违约的认定,主要从以下方面把握:

  关于约定条款的效力。在二手房中介服务合同中普遍约定了“跳单”要承担违约责任的合同条款。如果该条款的设立目的是二手房中介机构为保护自身合法权益,并提供了一定的中介服务,为防止购房人或卖房人利用已获得的信息私下交易的不诚信行为,根据案件事实,遵循诚实信用的原则应认定该条款有效。在维护房屋交易双方合法权益的同时,也要维护中介方的权益。

  关于“跳单”行为是否构成违约。衡量购房人是否“跳单”违约的关键,应结合房屋出卖人的委托情况,如该中介机构是否为独家代理、购房人是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件进行综合判断。如果购房人接受了中介服务,并在中介居间下签订了《房屋买卖合同》,则需承担相应违约责任。如卖房人将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,购房人通过公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,购房人有权选择报价低、服务好的中介促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前中介的房源信息,故不构成违约。

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