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王律师代理原告商品房预售合同纠纷案,成功获赔违约金!

来源:海南律师时间:2021-03-08 16:24:14

  张x政、李x英与海南澄迈xx置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

  海南省澄迈县人民法院

  民 事 判 决 书

  (2020)琼9023民初3011号

  原告:张x政,男,1954年5月25日出生,汉族,住新疆和硕县,公民身份号码:XXX。

  原告:李x英,女,1955年6月6日出生,汉族,住新疆和硕县,公民身份号码:XXX。

  两原告的共同委托诉讼代理人:王淞,新概念律师事务所律师。

  两原告的共同委托诉讼代理人:吴xx,新概念律师事务所实习律师。

  被告:海南澄迈xx置业有限公司,住所地:海南省澄迈县老城开发区工业大道1公里盈滨绿生花园34-35商铺。

  法定代表人:顾x荣,该公司董事长。

  委托诉讼代理人:林xx,海南xx律师事务所律师。

  委托诉讼代理人:孙xx,海南xx律师事务所实习律师。

  原告张x政、李x英与被告海南澄迈xx置业有限公司(以下简称xx公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年10月20日立案后,依法适用简易程序,于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告张x政、李x英的共同委托诉讼代理人王淞、吴xx,被告xx公司的委托诉讼代理人林xx、孙xx均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告张x政、李x英向本院提出诉讼请求:

  一、判令被告向原告支付逾期办证违约金26573.4元;

  二、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费480元,由被告承担。在本案审理过程中,原告张x政、李x英于2020年11月18日提出变更第一项诉讼请求为:判令被告向原告支付逾期办证违约金31888.08元。

  事实和理由:

  原告于2017年2月28日购买被告开发位于白莲海榆西线公路30-31公里处的“美xx园”X#XXX房,支付了全部购房款228000元。原、被告共同签订《澄迈县商品房买卖合同》(以下简称合同),合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前,依照和地方人民政府的有关规定将具备约定条件的商品房交付买受人适用”,第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定“

  1、逾期在30日之内,每逾期一天,买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之2.1支付违约金,合同继续履行:

  2、逾期超过30日后,买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之2.1的违约金”,第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当自交付房屋之日起90日内为买受人办理房屋权属证书.....如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房产权属证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金,逾期60日以上的,买受人有权单方解除合同”。被告于2017年2月28日向原告交付案涉房屋,直至2020年3月25日被告才为原告办理不动产权证。因实行不动产统一登记制度后,已将房屋所有权证和土地使用权证两证合并办理不动产权证。因此不动产权证的办证期限,应认定为合同约定的办理土地使用权证的期限,即房屋交付之日(2017年2月28日)起90日+365日(2020年5月29日),直至2020年3月25日,被告累计逾期办证共计666天。

  综上,被告的行为已构成违约。现原告要求被告继续履行合同,并按合同约定向原告支付违约金。截止2020年3月25日,被告应当向原告支付逾期办证违约金31888.08元(228000元×0.21‰×666天=31888.08元)。为维护原告的合法权益,特向人民法院提起诉讼,请求依法支持原告全部诉讼请求。

   被告xx公司辩称,

  一、原告以超低价格购买“美xx园”项目案涉房产获利巨大,现以逾期办证为由不行使合同解除权,反而诉请被告支付高额违约金于情不合,于法不公。

  二、案涉房屋买卖中房屋权属变更登记由原告申请办理,被告承担协助办理义务。原告缴纳契税后未及时委托被告代为办理不动产权证,被告不应承担逾期办证的违约责任。

  三、原告没有按期支付代办费等委托办证必要费用,被告不存在违约行为。综上,原告购买案涉房屋获益颇丰,逾期取得不动产权证的损失较小,且原告未及时委托被告代办不动产权证并支付代办费等办证必要费用。被告在《合同》中只承担协助办证义务,在接受代办委托后及时为原告办证,不应承担逾期办证的违约责任,原告的诉请没有事实和法律根据。被告请求人民法院查明事实,依法驳回原告所有诉请。

  本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

  2016年10月21日,原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》(以下简称《合同》),约定原告购买被告开发位于澄迈县老城经济开发区白莲海榆西线31公里处美xx园X号楼X单元X层X#XXX号商品房,房款总价为228000元。《合同》第八条“交付期限”约定,出卖人应当在2016年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将已完成建设工程规划验收和各种专项验收,并取得建筑工程竣工验收备案证明文件,且符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条“关于产权登记的约定”约定,出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后,出卖人应当在365日内向土地登记机关申请,为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料,买受人应及时提供。如因出卖人的责任,买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的,出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之2.1向买受人支付违约金。逾期60日以上的,买受人有权单方解除合同。第二十六条“关于通知的约定”约定,本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式,非重大权益事项宜采用书面形式告知。《合同》签订后,原告向被告支付了购房款。被告于2017年2月28日将案涉房屋交付原告使用,同年3月24日向原告出具一张金额为226806元的购房发票。同年4月5日,原告向税务机关缴纳案涉房屋的契税2160元。2019年9月10日,被告开发建设的“美xx园”项目1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼取得不动产权证。2020年1月6日,原告向被告交纳不动产权证书代办费350元。同年3月25日,案涉房屋完成房屋权属登记。

  本案在审理过程中,原告向本院提出财产保全申请,支付财产保全申请费300元。永诚财产保险股份有限公司海南分公司为原告申请财产保全提供了责任担保,原告支付财产保全责任保险费480元。

  另查,自2016年6月30日起,澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作,由不动产登记机构办理,颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》,原各类不动产权属证书停止发放。

  本院认为,《合同》及附件系双方真实意思表示,且未违反法律法规的规定,应认定合法有效,双方应按合同约定履行权利义务。本案的争议焦点主要有:

  一、被告是否应承担逾期办证的违约责任。

  二、逾期办证的违约金应如何计算。

  关于被告是否应承担逾期办证的违约责任的问题。

  因实行不动产统一登记制度后,已将房屋所有权证和土地使用权证,两证合一统一办理不动产权证,故不动产权证的办证期限应认定为《合同》第十五条第一款约定的办理土地使用权证的期限。被告于2017年2月28日将案涉房屋交付原告使用后,依约应于房屋交付之日起455日(90日+365日)内,即2018年5月29日前为原告办理不动产权证。案涉房屋于2020年3月25日才完成房屋权属登记,已超过合同约定的办证期限。被告存在逾期办证行为,应承担违约责任。对于被告提出原告以超低价格购买案涉房产获利巨大,现以逾期办证为由不行使合同解除权,反而诉请被告支付高额违约金于情况不合,于法不公的辩解,本院认为,《合同》第四条“计价方式及价款”对案涉房屋每平方米单价及总购房款的约定,是双方在平等基础上经过自愿协商的结果,没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗等情形,无论价格高低,双方都应依约履行。被告以此作为抗辩于法无据,本院不予采信。

  对于被告提出根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条,案涉房屋买卖中房屋权属变更登记由原告申请办理,被告承担协助办理义务,原告缴纳契税后未及时委托被告代办不动产权证,被告不应承担逾期办证的违约责任的辩解,本院认为,根据当事人意思自治原则,有约定的从约定,无约定的才从法定。《合同》第十五条“关于产权登记的约定”已对权属证书的办理方式进行了约定,依约应由被告为原告办理案涉房屋的不动产权证,故对被告提出的该项主张,本院不予采信。对于被告提出原告没有按期支付代办费等委托办证必要费用,其不存在违约行为的辩解,本院认为该项主张不能成立,本院不予采信。理由是:

  首先,双方在《合同》及附件中并未明确约定原告需向被告支付代办费。

  其次,办理案涉房屋产权证的前提是必须先办下整栋楼的产权证,再进行相应的分割。根据本案查明的事实,被告将案涉房屋交付原告使用时,案涉房屋所在的6号楼尚未取得不动产权证。也就是说,即使原告在交房时缴纳了相关费用,在6号楼的不动产权证办好之前,案涉房屋也是无法办理不动产权证的。最后,根据《合同》第二十六条“关于通知的约定”约定,涉及重大权益事项应当采用书面告知形式,非重大权益事项宜采用书面形式告知。被告主张原告没有按期支付代办费等必要费用,但并未提供其在6号楼取得不动产权证后,已书面通知原告缴纳办证的相关费用,而原告未及时缴纳导致不能办理不动产权证的证据,应承担举证不能的不利后果。

  综上所述,被告逾期为原告办理不动产权证,应承担逾期办证的违约责任。

  关于逾期办证的违约金如何计算的问题。

  被告庭审时辩称《合同》约定的违约金标准过高。本院认为,依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,违约金的调整,应考虑实际损失为基础,其违约金是否存在超过损失的30%为判断,且兼顾合同的履行情况及过错程度等衡量。本案中,原告未能举证实际具体损失,且案涉房屋已交付使用,合同的主要目的得以实现,原告已获得房屋的物权期待权和使用权。逾期办证并非购房者购房资金的全部损失,也未对原告使用和居住案涉房屋造成损失,只是合同的部分权益未能实现。如果严格依据合同约定,将致使被告承担过重的惩罚性责任,严重违背了违约金制度惩罚性和补偿性的制度初衷,有违公平正义理念。综合本案情况,本院根据公平原则,兼顾合同履行情况,将违约金调整为被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之1.5计付违约金。故被告应以原告已付房款226806元为基数,按每日万分之1.5的标准,向原告支付自办证期满的次日(2018年5月30日)起至办好不动产权证的前一日(2020年3月24日)止(共665天)的逾期办证违约金22624元(226806元×0.00015×665天)。

  原告诉请被告承担诉讼保全担保费480元,没有法律依据,本院不予支持。

  综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

  一、被告海南澄迈xx置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告张x政、李x英支付逾期办证违约金22624元;

  二、驳回原告张x政、李x英的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费299元(原告张x政、李x英已预缴),由原告张x政、李x英负担87元,被告海南澄迈xx置业有限公司负担212元;财产保全申请费300元(原告张x政、李x英已预缴),由原告张x政、李x英负担87元,被告海南澄迈xx置业有限公司负担213元。

  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省第一中级人民法院。

  审判员

  林x宁

  二〇二〇年十二月二十七日

  书记员

  王 x

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