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海南律师告诉你,什么是借名买房?

来源:海南律师时间:2021-03-10 13:15:54

  海南律师告诉你,什么是借名买房?

​  一、什么是借名买房?

  借名买房,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。借名买房包含两个内容:

  借名人履行了购房人的义务即支付了全部的购房款;

  借名人与出名人就借名买房达成了合意。

  在现实生活中,一方考虑某种原因不便以其名义购买房屋,或者为了规避政策限制,从而委托他人且以他人的名义购买房屋,对于借名买房的民事法律行为是否具有法律效力,还是应当参考《民法典》的相关规定:

  无民事行为能力人实施的民事法律行为,无效。

  违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为,无效。

  违背公序良俗的民事法律行为,无效。

  行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为,无效。

  因此,对于借名人与购房人双方签订的《借名购房协议》,只要是当事人的真实意思表示,内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护。

  二、借名买房被查封,房产到底算谁的?

  对当事人之间达成的借名买房意思表示,双方之间形成合同关系。一旦办理了房屋产权登记之后,双方之间的内部协议不得对抗善意第三人。房屋在办理了物权登记之后,鉴于物权登记的公示效力,理应对外界具有公信力。借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅具有债权效力,并无直接设立房屋所有权的法律效力。

  因此,如果因为名义购买人自身债务问题导致涉案房屋被查封的,根据物权登记公示效力,由此产生的不利后果只能由借名人承担。借名人对名义购房人的债权不得对抗法院的执行。本律师认为,因名义购房人原因导致房屋被查封、拍卖的,借名人可以要求名义购房人赔偿损失。

  三、名义购房人违约,借名人如何维权?

  通过对借名买房法律关系的梳理以及对相关司法裁判案例的总结归纳,本律师认为,借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。即在借名买房纠纷中:

  借名人即实际出资人要求名义购房人配合将涉案房屋登记至实际出资人名下的,可以获得法院支持,但过户前需将银行贷款抵押解除。

  鉴于物权登记的公示效力,借名人即实际出资人直接起诉要求确认其对涉案房屋具有所有权的,法院一般不予支持。

  借名人即实际出资人主张借名买房的法律事实,必须提供相关证据予以证实;否则,其将承担举证不能的不利后果。

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